如何用好一份房地產(chǎn)評估報告？做好這5點是關(guān)鍵！
從風(fēng)險偏好來看，房地產(chǎn)類抵押物在目前的金融市場環(huán)境下，已經(jīng)屬于較為優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保物。一方面，房地產(chǎn)的參照物較多，價值更容易確定；另一方面，房地產(chǎn)價值相對其他擔(dān)保物而言更為穩(wěn)定，處置也較為便利。但從實踐工作情況來看，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入到清收拍賣環(huán)節(jié)中，原有的評估價值與最終的處置價值往往會出現(xiàn)較大的差別。
拋開市場交易心理的影響因素，不得不說商業(yè)銀行在審批以及貸后跟蹤過程中，都存在未能仔細(xì)分析房地產(chǎn)評估報告中的內(nèi)容，也未能有效甄別同一區(qū)域不同類別房產(chǎn)的價值差距，陷入了形而上學(xué)的陷阱。
所以，要控制房地產(chǎn)抵押物的價值風(fēng)險，就要用好評估報告，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面入手：
在選擇評估機(jī)構(gòu)過程中，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面進(jìn)行考評：
首先，要嚴(yán)格管控評估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。金融機(jī)構(gòu)在引入評估機(jī)構(gòu)時，應(yīng)著重核實評估機(jī)構(gòu)的基本材料，包括工商運營、評估資格以及從業(yè)人員等三類。不僅要確保評估機(jī)構(gòu)擁有正常運營的能力，而且要核實評估機(jī)構(gòu)自身的從業(yè)資質(zhì)以及從業(yè)人員工作能力。部分地區(qū)的評估機(jī)構(gòu)在評估土地資產(chǎn)時，需要根據(jù)管理機(jī)構(gòu)下發(fā)的評估地域開展評估工作。如果超越評估地域限制，所得出的評估結(jié)果可能歸為無效。
其次，建立對評估機(jī)構(gòu)的考評機(jī)制。對于評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立年度的考評機(jī)制，由專人跟蹤評估機(jī)構(gòu)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)果應(yīng)用成效。并且制定對應(yīng)的評估機(jī)構(gòu)考評機(jī)制，確保對評估機(jī)構(gòu)中“能者上、庸者下、劣者汰”的管理原則，
其次，要通過書面協(xié)議確定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)。評估機(jī)構(gòu)作為第三方服務(wù)提供者，其最終形成的評估結(jié)果以及產(chǎn)生的影響是由聘用方承擔(dān)的。所以，在與評估機(jī)構(gòu)簽訂《合作協(xié)議》或《委托協(xié)議》時，至少需要明確評估機(jī)構(gòu)對評估標(biāo)的所采用的方法、評估過程中對評估標(biāo)的描述的細(xì)節(jié)性要求以及機(jī)構(gòu)對最終出具的評估結(jié)果所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，讓評估機(jī)構(gòu)明確自身的違約成本。
筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)評估中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)的具體類型來確定評估方法。
針對一般性住宅
可以采用市場法開展評估工作。在評估報告中，評估機(jī)構(gòu)采用市場法做出評估結(jié)論后，審查人員可以根據(jù)選為對比標(biāo)的房產(chǎn)的坐落，利用網(wǎng)絡(luò)公開售賣信息進(jìn)行交叉復(fù)核，從而驗證評估報告中的標(biāo)的價值是否合理。
針對于商業(yè)公建
大多采用市場法或成本法進(jìn)行估值。但是由于商業(yè)公建所處的區(qū)域、路段、樓層不同，且同類型對比標(biāo)的數(shù)量有限。所以審查人員在看到評估價值后，要查閱標(biāo)的的取得方式以及取得價值，必要時應(yīng)要求房地產(chǎn)的所有者提供對應(yīng)的合同和發(fā)票進(jìn)行驗證，防止出現(xiàn)過度溢價的風(fēng)險。
針對于工業(yè)廠房
采用成本法的情況較多。審查人員在查閱評估報告時，需要注意的是工業(yè)廠房取得方式。如果為自建，就需要區(qū)分工業(yè)廠房的施工結(jié)構(gòu)、使用的材料以及專業(yè)用途。即便都是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，也會出現(xiàn)因使用的鋼筋φ值不同出現(xiàn)價值偏差。如果為購買甚至于拍賣所得，就需要查看取得的證明材料，驗證評估價值是否與實際價值存在偏離。
當(dāng)然，如果采用成本法估價，可能會出現(xiàn)評估價值偏低的情況，從而降低授信客戶的貸款額度，但是作為評審人員，應(yīng)當(dāng)明確收益與安全的平衡點，確保房地產(chǎn)抵押類業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
作為審查人員，一般無法做到現(xiàn)場查看所有的房地產(chǎn)情況，所以在使用評估報告時，需要檢查評估報告是否已經(jīng)披露了下述信息。
在房地產(chǎn)的準(zhǔn)入性審查時，審查人員需要注意房地產(chǎn)權(quán)屬是否存在爭議；是否用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)；是否列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；是否已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；是否存在查封、扣押等情況限制。否則后續(xù)操作無法予以落實。
在房地產(chǎn)的價值審查時，審查人員需要注意房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)性差別。例如，針對于一般性住宅，需要甄別所屬小區(qū)屬于項目開發(fā)的第幾期。因為按照開發(fā)商的項目建設(shè)過程均是采用逐次開發(fā)，但由于戶型，朝向以及周邊配套距離等不同，售價會出現(xiàn)差別。而商業(yè)公建的價值細(xì)節(jié)問題主要集中在層高以及開間的大小，這決定了公建能否分割以及通過改造增加使用價值的可能。
在房地產(chǎn)他項權(quán)利篩查過程中，需要關(guān)注是否存在抵押、租賃以及工程施工費用等他項權(quán)利。特別是在工業(yè)廠房的評審中，尤其要注意廠房建設(shè)用地的取得方式是否已經(jīng)在評估報告中披露。因為部分地區(qū)在招商引資的過程中，為了提高工業(yè)園區(qū)的入住率，對于土地費用往往會給予先征后返的優(yōu)惠，但同時也會對買賣附加條件。如果評估報告未能對此予以揭示，會對后續(xù)的處置造成影響。
防微杜漸，建立現(xiàn)場
與非現(xiàn)場檢查的動態(tài)管理
當(dāng)評估報告經(jīng)過放款環(huán)節(jié)后，貸后管理人員往往會忽略對評估報告內(nèi)容的檢視。但實際上，評估報告雖然只是對某一個時點房地產(chǎn)情況的評價，但恰恰是這種時點的評價，可以作為貸后管理工作中房地產(chǎn)情況的對比參照物。
筆者就曾遇到一個實例，某村鎮(zhèn)土地上建設(shè)的工業(yè)廠房辦公樓，由于土地性質(zhì)發(fā)生了變更，因此對土地的證照重新進(jìn)行了換發(fā)。但是由于房地產(chǎn)抵押在前，且是按照當(dāng)時評估報告披露內(nèi)容進(jìn)行的抵押登記描述，換發(fā)后的證照雖然總面積未變，但樓層以及宗地都發(fā)生了改變（土地重新勘驗）。導(dǎo)致抵押登記結(jié)果與實際情況出現(xiàn)不符。
但由于忽略了對抵押物的現(xiàn)場核實，也沒有查閱對應(yīng)的評估報告，融資銀行也就未能及時變更登記內(nèi)容。導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)了抵押登記可能歸于無效的風(fēng)險。所以，對于評估報告信息應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)動態(tài)管理，定期及時的將房地產(chǎn)的現(xiàn)場與非現(xiàn)場情況結(jié)合對比，發(fā)現(xiàn)可能潛在的風(fēng)險。
商業(yè)銀行自身要注意收集和積累房地產(chǎn)市場的資料，對于價值出現(xiàn)波動的區(qū)域或標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)建立定期或不定期的復(fù)核評估制度。選用獨立的第三方評估機(jī)構(gòu)，對原有的評估結(jié)果進(jìn)行背對背的重估，以便互相甄別，檢驗前期評審擔(dān)保價值是否保持足值。從而豐富自身對價值偏差的判斷條件和能力，提高對房地產(chǎn)價值風(fēng)險的反應(yīng)效率。